Receber, da incorporadora, um termo de distrato já redigido e pronto para assinatura é situação recorrente no mercado imobiliário. O documento costuma vir acompanhado de linguagem técnica, prazos apertados e uma expectativa implícita de que o comprador assine sem questionar. Essa dinâmica, por si só, já indica um desequilíbrio: o instrumento foi elaborado pela parte que definirá o quanto será retido e em quanto tempo o restante será devolvido. Antes de assinar, cabe ao adquirente verificar se os termos propostos correspondem ao que a legislação efetivamente autoriza.

O regime legal do distrato na incorporação imobiliária

A resolução do contrato de compra e venda de unidade em construção é disciplinada pela Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que alterou a Lei nº 4.591/1964 (Lei das Incorporações Imobiliárias) e a Lei nº 6.766/1979 (parcelamento do solo urbano). A norma foi editada justamente para conter a assimetria entre incorporadoras e adquirentes, estabelecendo parâmetros objetivos para a retenção de valores, o prazo de devolução e as consequências do atraso na entrega da obra.

Isso não significa que todo distrato seja abusivo. Significa que existe um piso normativo abaixo do qual a incorporadora não pode reduzir os direitos do comprador, ainda que o documento apresentado sugira o contrário. É nesse cotejo entre o texto do distrato e o texto da lei que se identifica se há prejuízo.

Primeiro ponto: o percentual retido

O art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei do Distrato, limita a penalidade contratual cobrada do adquirente que desiste ou dá causa à resolução. Como regra, a retenção não pode ultrapassar 25% da quantia paga. Esse limite sobe para até 50% quando o empreendimento está submetido ao regime do patrimônio de afetação, justamente porque, nesses casos, a retenção também cobre despesas específicas de manutenção do patrimônio segregado, como cotas de rateio e tributos incidentes sobre a unidade.

A conferência prática consiste em identificar, no próprio distrato, qual percentual está sendo aplicado, sobre qual base de cálculo incide (valor pago ou valor total do contrato) e se o empreendimento está ou não afetado. Divergências nesse ponto são a causa mais comum de distratos que resultam em devolução inferior ao devido.

Segundo ponto: o prazo de devolução

A lei também disciplina quando o valor retido deve ser restituído. Como regra geral, a devolução ocorre em parcela única, no prazo de até 180 dias contados da data do desfazimento do contrato, salvo estipulação de devolução mais célere. Esse prazo existe para impedir que a incorporadora prolongue indefinidamente a restituição sob o argumento de que aguarda a revenda da unidade ou a conclusão da obra.

Cláusulas que condicionam a devolução a eventos futuros e incertos — como a revenda efetiva do imóvel ou a expedição do habite-se, quando isso não decorre da modalidade contratual adotada — merecem exame cuidadoso, pois podem representar postergação indevida em relação ao prazo legal.

Terceiro ponto: o atraso na obra como fator determinante

Quando a resolução decorre de atraso na entrega do empreendimento, a lógica se inverte: não é o comprador que desiste, é a incorporadora que descumpre o prazo contratual. A legislação admite uma tolerância de até 180 dias corridos de atraso, desde que expressamente prevista em contrato, sem gerar penalidade automática. Ultrapassado esse período, o adquirente passa a ter a opção de resolver o contrato, com devolução integral dos valores pagos — sem a retenção aplicável às hipóteses de desistência do comprador — ou de manter o contrato e postular indenização pelo período de mora.

Por isso, verificar se houve atraso, e de quanto, é etapa que antecede qualquer análise sobre percentual de retenção: se a origem da resolução está no descumprimento da incorporadora, o regime de devolução aplicável é distinto e, em regra, mais favorável ao comprador.

Recomendação prática

Antes de assinar qualquer termo de distrato, recomenda-se: (i) solicitar por escrito o memorial de cálculo utilizado pela incorporadora para apurar o valor retido; (ii) confirmar se o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação, informação constante do registro de incorporação; (iii) verificar, no cronograma contratual, se houve atraso superior à tolerância legal, hipótese que pode alterar integralmente a base de cálculo da devolução; e (iv) não assinar sob pressão de prazo informal imposto pela incorporadora, já que a lei, e não o formulário apresentado, é que define os limites da retenção e do prazo de restituição.

A análise técnica do contrato original e do termo de distrato, à luz da Lei nº 13.786/2018, é o que permite identificar se os valores propostos estão corretos ou se há espaço para revisão, inclusive por via judicial quando a incorporadora se recusa a ajustar os termos à legislação vigente.