A oferta habitual de um imóvel residencial para estadias de curta duração, por meio de plataformas digitais, pode configurar uma forma de exploração econômica que descaracteriza a destinação residencial da unidade — e, quando isso ocorre, passa a depender de aprovação em assembleia. Foi essa questão que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) enfrentou em maio de 2026 e que, agora, o próprio tribunal decidiu submeter a um julgamento mais amplo, com potencial de efeito vinculante para todo o país. Duas decisões, tomadas com poucas semanas de diferença, formam o quadro atual: uma já aconteceu; a outra está em curso.
O que o STJ já decidiu. Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ julgou o REsp 2.121.055/MG, de relatoria da ministra Nancy Andrighi. O caso envolvia uma proprietária que buscava o direito de oferecer seu apartamento para estadias de curta duração por meio de plataforma digital — no caso, o Airbnb — sem precisar de aprovação em assembleia; o condomínio, por sua vez, sustentava que esse uso descaracterizava a natureza residencial do prédio. Por maioria, a Seção manteve a decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, que já havia negado o pedido da proprietária.
No voto que prevaleceu, a relatora observou que contratos desse tipo, intermediados por plataformas digitais, não se enquadram propriamente nem como locação residencial tradicional nem como hospedagem hoteleira — podendo ser considerados contratos atípicos — e que o meio de disponibilização do imóvel (plataforma digital, imobiliária ou anúncio) não é, por si só, o que define a natureza jurídica do negócio. O fundamento central: pelo artigo 1.336, IV, do Código Civil, os condôminos têm o dever de dar às unidades a mesma destinação do prédio; pelo artigo 1.351, mudar essa destinação exige aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia. Na avaliação da relatora, a oferta habitual do imóvel para estadias de curta duração por plataforma digital é uma forma de exploração econômica que altera a destinação residencial — e, por isso, depende dessa aprovação qualificada, mesmo que a convenção não proíba expressamente esse tipo de locação.
É importante entender o alcance dessa decisão. Ela resolve o caso concreto — aquele processo, aquelas partes — e uniformiza o entendimento da Segunda Seção, colegiado que reúne as duas turmas do STJ especializadas em direito privado. Mas não é, por si só, uma tese vinculante para todos os processos do país: tem peso jurisprudencial relevante, por refletir a posição mais recente do órgão competente, mas juízes e tribunais de outras regiões não estão formalmente obrigados a segui-la.
O que o STJ ainda vai decidir. Foi para resolver essa lacuna que a própria Segunda Seção, em sessão virtual encerrada em 26 de maio, com acórdão publicado em 1º de junho de 2026, decidiu afetar dois outros recursos — REsp 2.272.537/SC e REsp 2.272.536/SP — ao rito dos recursos repetitivos, sob relatoria do ministro Raul Araújo. A questão passou a se chamar Tema 1.443. Nos termos exatos fixados pelo tribunal, a controvérsia a ser decidida é: “definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa”.
O próprio acórdão de afetação explica o motivo: o presidente da Comissão Gestora de Precedentes do STJ identificou cerca de 50 decisões monocráticas e acórdãos, somente dentro do tribunal, tratando do mesmo tema de forma dispersa — sinal de que a questão, mesmo depois de maio, seguia sendo litigada de maneira não uniforme país afora. O acórdão de afetação descreve o objetivo da medida como a “reafirmação do fundamento apresentado no REsp n. 2.121.055/MG”, agora sob a forma de tese vinculante, de aplicação obrigatória por todos os tribunais do país.
Qual é a situação hoje. Por decisão unânime da Segunda Seção, todos os processos pendentes no país — individuais ou coletivos — que discutam a mesma questão jurídica ficaram suspensos até o julgamento do Tema 1.443. Enquanto isso, tecnicamente, não existe uma tese vinculante em vigor sobre o assunto: existe a orientação fixada em maio, com peso jurisprudencial relevante, mas sem efeito obrigatório para todo o país até que o repetitivo seja julgado.
Para quem administra ou mora em condomínio residencial, o quadro pode ser resumido assim: a orientação mais recente do STJ é a de que a oferta habitual do imóvel para estadias de curta duração por plataforma digital depende de aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia, ainda que a convenção não vede expressamente esse uso. Essa orientação tem peso jurisprudencial relevante, mas a tese vinculante para todo o país só existirá quando o Tema 1.443 for julgado — a data ainda não foi divulgada. Até lá, os processos que discutem a mesma questão permanecem suspensos em todo o território nacional, e o texto da convenção de cada condomínio segue sendo o primeiro documento a consultar diante de uma situação concreta.
Vale acompanhar a inclusão do Tema 1.443 em pauta de julgamento e, quando o repetitivo for decidido, o teor exato da tese fixada.
Fontes consultadas: Superior Tribunal de Justiça, notícia “Condomínio deve aprovar uso de imóvel para estadia de curta duração” (07/05/2026), sobre o REsp 2.121.055/MG; acórdão de afetação ao rito dos recursos repetitivos, ProAfR no REsp 2.272.536/SP, Segunda Seção, relator ministro Raul Araújo, sessão virtual de 20 a 26/05/2026, publicação em 01/06/2026 (Tema 1.443).